Selon les chiffres de l’UNPI (Union Nationale des Propriétaires Immobiliers), 3% des locations immobilières en France sont touchées par un problème de loyers impayés. Comment se couvrir si vous êtes propriétaire-bailleur à Lyon ? D’abord en amont par une sélection rigoureuse du locataire ; ensuite en demandant des garanties suffisantes ; enfin, pour une sécurité maximale, opter pour une assurance dite de Garantie Loyers Impayés. Explications.
1 – Sélectionner rigoureusement le locataire
La sélection avant l’entrée dans les lieux est primordiale. Commencez par collecter les documents qu’il faut auprès de votre candidat locataire, en refusant impérativement qu’il vous les remette plus tard :
- Identité : carte d’identité, passeport, …,
- Revenus : 3 derniers bulletins de paie,
- Activité professionnelle : attestation de travail, contrat de travail ou à défaut attestation précisant l’emploi et la rémunération, K-Bis, carte professionnelle,
- Fiscalité : dernier avis d’imposition,
- Locations précédentes : 3 dernières quittances de loyer du précédent logement occupé,
N’hésitez pas à recourir aux services de vérification et certification de dossiers de location, qui sont aujourd’hui légion sur Lyon. Car oui, en moyenne 1 sur 5 dossiers de location est falsifié.
2 – Obtenir des garanties
La moyenne française est actuellement une caution de 3 loyers, ce qui constituerait une première sécurité contre un loyer impayé à Lyon. Vous avez également le droit de demander une caution simple ou solidaire. La « caution » est une personne (un parent proche, par exemple) s’engage à s’acquitter du loyer en cas de défaillance du locataire. Une autre solution, plus onéreuse, serait une caution bancaire.
Il est recommandé de demander un engagement de caution solidaire dès la première visite, avec les justificatifs démontrant la solvabilité de la personne se portant caution : celle-ci doit en effet fournir un dossier contenant les mêmes justificatifs que le locataire.
Attention : le cautionnement ne peut être cumulé avec une assurance loyers impayés, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti (Art. 22-1, loi du 6 juillet 1989).
3 – Souscrire une assurance loyers impayés
Les garanties de type Loyers Impayés (GLI) et de type Risques Locatifs (GLR) sont les contrats phares pour se couvrir contre les risques d’impayés. Elles couvrent les sommes dues et non réglées.
Elles vous coûteront entre 2,5 et 5% de la valeur locative annuelle, déductibles de vos revenus locatifs. Certains assureurs imposent des critères quant au locataire : revenus devant être supérieurs à 3x le loyer, CDI ou fonctionnaire.
Privilégiez les contrats auprès d'assureurs mutualistes qui sont généralement moins chers, et ne négligez pas d’inclure ces coûts dans votre calcul de rentabilité locative.
